Нормативная и правовая база проведения работ по государственной кадастровой оценке объектов недвижимости

• 1. Федеральный закон от 29.07.1998г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»
• 2. Федеральный закон от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»
• 3. Федеральный закон от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»
• 4. Приказ Министерства экономического развития и торговли РФ от 03.11.2006г. №358 «Об утверждении Методических рекомендаций по определению кадастровой стоимости объектов недвижимости жилого фонда для целей налогообложения и Методических рекомендаций по определению кадастровой стоимости объектов недвижимости нежилого фонда для целей налогообложения»
• 5. Приказ Министерства экономического развития Российской Федерации от 29 июля 2011 г. №382 «Об утверждении требований к отчету об определении кадастровой стоимости»

Группировка объектов недвижимости:

Объекты, содержащиеся в перечне, в соответствии с п. 16 ФСО № 4, разбиваются на группы объектов оценки на основании анализа информации о рынке объектов оценки, обоснования модели оценки кадастровой стоимости, состава ценообразующих факторов и сведений о значениях ценообразующих факторов объектов оценки для каждого исследуемого вида объектов оценки.

Объем работ по определению кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории г. Москвы

Количество объектов оценки в разрезе групп

Структура объектов нежилого фонда перечня объектов оценки

Объекты нежилого фонда – 1 591 506

Технология проведения работ по определению кадастровой стоимости. Используемые методы при определении кадастровой стоимости объектов недвижимости

Ценообразующие факторы

Сбор исходной информации о ценообразующих факторах на примере города Москвы

Корректировка на долю земельного участка в стоимости объекта капитального строительства

Расчет корректировки на долю земельного участка в стоимости объекта капитального строительства в зависимости от этажности и материала стен на примере объектов офисно-делового назначения

В=Vb/Vo

Где:

• B - доля стоимости улучшений в стоимости объекта
• Vo – стоимость всего объекта недвижимости
• Vb – стоимость улучшений земельного участка

Среднее значение доли земельного участка

Продолжение таблицы

Зависимость доли земельного участка от этажности

Зависимость доли земельного участка от этажности (для земельных участков, на которых расположены кирпичные и монолитные здания)	Зависимость доли земельного участка от этажности (для земельных участков, на которых расположены не кирпичные и не монолитные здания)

Статистическое моделирование на примере торговых и офисных объектов

5 группа. Объекты торговли, объекты многофункционального назначения	7 группа. Офисные объекты
Ценообразующие факторы	Ценообразующие факторы
Расстояние до транспортной магистрали ведущих городских направлений; Расстояние до исторического центра г. Москвы; Расстояние до ближайшей станции метро; Материал стен; Год постройки; Наименование станции метро; Торговый коридор; Площадь	Ближайшая станция метро; Год постройки; Материал стен; Площадь; Расстояние до ближайшей станции метро; Расстояние до исторического центра г. Москвы
УПКС=exp(9,724540411773+0,833025642488262*метка (станция метро)+ 0,0391263495661481*метка(год постройки)+(-0,0349102993437026)*метка(материал стен)+ (-0,0000522851386974856)*расстояние до ближайшей станции метро+ (-1,84945075904442E-06)*расстояние до исторического центра г.Москвы +(-0,000253315843152612)*расстояние до транспортной магистрали ведущих городских направлений+0,334283688210144*торговый коридор+(-0,0564628074212304)*ln(площадь))	УПКС=exp(8,67838009691634+(-0,0607547987175787)*LN(площадь)+ 1,13189071607585*метка (станция метро)+0,0695136591432875*метка(год постройки)+ (-0,0872827473830583)*метка(материал стен)+(-0,000130628627383463)*Расстояние до ближайшей станции метро+(-9,67190730879085E-06)*Расстояние до исторического центра г.Москвы)
Поправка Smax/Smin (317361,6/0,3) = -54%	Поправка Smax/Smin (184573,4/0,5) = -54%

Проблемы проведения государственной кадастровой оценки объектов недвижимости

В соответствии с Законом об оценочной деятельности в Российской Федерации ст. 24.18 Отчет об оценке рыночной стоимости объекта оценки, для целей оспаривания кадастровой стоимости, предоставляется на бумажном носителе и в форме электронного документа, к отчету прилагается, положительное экспертное заключение на бумажном носителе и в форме электронного документа.

Данные документы в электронном виде заверяются электронной цифровой подписью (ЭЦП)

Оценка ОКС и ЗУ для оспаривания кадастровой стоимости проводится нашими специалистами в кратчайшие сроки. Сделать заказ либо получить консультацию можно по телефону:                                            8(495) 105-95-30 с 08.00 до 22.00 ежедневно, кроме воскресенья.

Офис компании: метро "Славянский бульвар"  (последний вакгон из центра) 10 минут пешком, ул. Давыдковская, дом 3, строение 2, этаж 2.

ООО "Городская Оценочная компания" благодарит за предоставленные материалы:

Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии
Саморегулируемую организацию оценщиков НП "Кадастр-оценка"

И лично начальника Управления оценки ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ», члена Правления НП «Кадастр-оценка» Ковалева Дмитрия Васильевича.

Оказываем профессиональные услуги по оценке квартиры, комнаты, доли в квартире для следующих целей:

- решение имущественных споров
- нотариальных действий
- совершение сделок купли-продажи - аренды
- кредитования и страхования
- для предоставления отчета в органы опеки
- для оптимизации налогообложения

Этапы процесса оценки

Нас рекомендуют

Связаться с Оценщиком

Подготовка отчета об оценке недвижимости проводится Оценщиком в кратчайшие сроки.

Предлагаем получить первичную консультацию по телефону:
☎ +7(495) 105-95-30 

 Также можно сделать заказ, отправив нам заявку на e-mail Адрес электронной почты защищен от спам-ботов. Для просмотра адреса в вашем браузере должен быть включен Javascript. 

Отчет об оценке недвижимости

Оценщик проводит визуальный осмотр объекта оценки, производит фотографирование, что наиболее точно передает состояние объекта оценки и, следовательно, значительно повышает точность расчетов. Описывает качественные и количественные характеристики объекта оценки, приводит аналитический материал по рынку недвижимости, с учетом сегмента и территориальной принадлежности объекта оценки, формирует главные выводы по аналитическому материалу. Производит расчет стоимости объекта оценки и приводит подробное обоснование своего результата.

Отчет об оценке выполненный Специалистом Городской оценочной компании представляет собой документ доказательного значения и вызывает доверие у специалистов банков и страховых копаний, нотариусов, юристов, ФАУФИ (РОСИМУЩЕСТВО), МИНФИН, ЦБ, налоговой инспекции, опекунского совета, собеса, судов, и других государственных учреждений, юридических и физических лиц.
Приложение к отчету содержит всю необходимую разрешительную документацию, на право ведения оценочной деятельности.

 Почему выбирают нас

Мы работаем с пн. по пт. с 09.00 до 19.00

Контакты

Телефон: ☎ +7(495) 105-95-30

Наш адрес: г. Москва, ул. Давыдковская, дом 3

ст. метро "Славянский бульвар"

Свидетельства, рекомендации, аттестаты и полисы:

Городская оценочная компания проводит профессиональную независимую оценку земли для различных целей. Индивидуальный подход сократит время сбора необходимых документов до минимума, что значительно уменьшит сроки выполнения отчета.

Оценка земли поселений

Оценка земли под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС)

Оценка земли сельскохозяйственного назначения

Оценка земли садового и огородного использования

Оценка земли личного подсобного хозяйства, крестьянско-фермерских хозяйств

Оценка земли дачного использования

Оценка земли промышленности

Оценка земли энергетики

Оценка земли транспорта

Оценка земли связи

Оценка земли радиовещания

Оценка земли телевидения

Оценка земли информатики

Оценка земли иного специального назначения

Оценка земли лесного фонда

Оценка земли водного фонда

Для чего необходима оценка стоимости земли?

• - Оценка земли необходима для определения кредитоспособности заемщика в случаях его кредитования.
  Условия и сроки предоставления займа рассматриваются кредитором, в зависимости от результата определения оценщиком рыночной стоимости земли, ликвидности, типичного срока экспозиции, возможных издержек при реализации объектов, роли и места рассматриваемых активов в бизнесе клиента.
• - Оценка земли проводится для целей привлечения инвестиций.
  Целесообразность инвестирования со стороны инвестора складывается из расчета текущей рыночной стоимости земли и величины рисков. Привлечение независимого оценщика позволяет наиболее точно обосновать рыночную стоимость земли, определить существующие риски для инвестора и обозначить привлекательность инвестиций.
• - Оценка земли при её страховании, необходима для определения величины страхового возмещения.
  Независимый оценщик, привлекаемый для оценки земельного участка, определяет оптимальную величину страхового возмещения и на основании расчета подготавливает документ доказательного значения, который может впоследствии быть ключевым аргументом при решении спора о размере страховой выплаты. Отчет, о стоимости возмещения подготовленный страховой компанией может быть оспорен в суде.
• - Оценка земли необходима для внесения её в уставной капитал.
  В настоящий момент, по соглашению между учредителями, уставной капитал ООО, ОАО, ЗАО может формироваться в виде имущества имеющего денежную оценку. В случае если в оплату акций при учреждении акционерного общества вносится имущество, в обязательном порядке привлекается оценщик для определения рыночной стоимости данного имущества.
• - Оценка земли проводится для внесения её в уставной капитал ООО,
  в случае если номинальная доля участника в обществе составляет более 200 МРОТ (на сегодняшний момент 20 тыс. рублей). Независимый оценщик определяет рыночную стоимость земли, тем самым отражает денежную оценку вносимого имущества в уставной капитал общества.
• - Оценка земли проводится при совершении сделок купли продажи.
  Привлечение независимого оценщика поможет продавцу обосновать, запрашиваемую им цену, на основе проведенного оценщиком расчета и избежать конфликтов между продавцом и покупателем.
• - Оценка земли необходима при переходе предприятия на МСФО.
  Отражение всех активов предприятия по их справедливой рыночной стоимости является необходимой процедурой при выходе на международные рынки.
• - Оценка земли, при передаче его в доверительное управление,
  проводится с целью последующего его объективного и максимально правильного использования доверительным управляющим. При передаче недвижимости в доверительное управление доверительный управляющий предоставляет также технико-экономическое обоснование повышения эффективности использования собственности. Независимый оценщик привлекается для определения рыночной стоимости земли, при необходимости, окажет помощь в составлении технико-экономического обоснования.
• - Оценка земли проводится для решения имущественных споров.
  В категорию имущественных споров относят споры, связанные с доказательством прав на имущество. Для цивилизованного способа разрешения конфликта имущественные споры разрешаются в судебном порядке в процессе которого, проводится, обязательная оценка объекта спора. Отчет об оценке земли представляет собой документ доказательного значения, следовательно, компетентное обоснование рыночной стоимости объекта спора послужит главным аргументом, на который будет опираться заинтересованная сторона.

Оценка земли включает в себя пять этапов:

1. Определение основных вопросов оценки
2. Сбор, проверка и анализ информации
3. Анализ наиболее эффективного использования земельного участка
4. Расчет рыночной стоимости на основе трех подходов к оценке — затратного, сравнительного, доходного — и согласование полученных результатов
5. Подготовка отчета об оценке.

Оценка земли этап№1

Определение основных вопросов оценки. На этом этапе оценщик формирует задание на оценку.

Задание на оценку земли дает ответ на следующие вопросы:

• - Для каких целей производится оценка земли
• - На какую дату составляется отчет об оценке земли
• - В какой временной период проводится оценка земли
• - На какие нормативные акты и стандарты будет опираться оценка земли
• - Какими допущениями будет ограничена оценка земли
• - На основании, каких документов, производится оценка земли.

Оценка земли этап№2

Сбор, проверка и анализ информации.
Данные, используемые для оценки, можно подразделить на общие и специальные. Сбор общих данных предполагает анализ информации, характеризующей природные, экономические, социальные и другие факторы, влияющие на рыночную стоимость земельного участка в масштабах района его расположения.

Сбор специальных данных предполагает анализ детальной информации, относящейся к оцениваемому земельному участку. Указанные данные используются в отчете об оценке земли для характеристики объекта оценки, потенциала его местоположения, анализа ситуации в регионе с характеристикой состояния рынка земли и недвижимости, для выбора методов оценки и т.п.

При оценке земли особое внимание уделяется на шесть разделов, приводимых ниже:

1. Юридическое описание и регистрационные данные
2. Физические характеристики земельного участка
3. Описание зданий, строений, сооружений, объектов
4. Характеристика местоположения и прилегающей территории
5. Анализ экономических факторов
6. Особые факторы, вытекающие из местоположения земельного участка

Источники информации при оценке земли.

1. Непосредственный осмотр земельного участка и прилегающей территории и изучение документации для идентификации объекта оценки, т.е. установления тождественности между тем, что записано в документах и тем, что реально существует.
2. Получение информации от собственника объекта и представителей эксплуатационных служб.
3. Исследование земельного рынка и практики продаж.

Оценка земли этап№3

Анализ наиболее эффективного использования земельного участка.
Рыночная стоимость земельного участка определяется исходя из его наиболее эффективного использования, т.е. наиболее вероятного использования земельного участка, являющегося физически возможным, экономически оправданным, соответствующим требованиям законодательства, финансово осуществимым, и в результате которого расчетная величина стоимости земельного участка будет максимальной.

НЭИ рассматривается, как с точки зрения «условно вакантного» состояния земельного участка, так и с учетом вариантов улучшения характеристик уже существующего на участке объекта.

Наиболее эффективное использование может не совпадать с текущим использованием земельного участка. При этом возможно перепрофилирование характера использования участка или снос имеющихся объектов без нанесения какого-либо ущерба окружающей среде.

Оценка земли проводится с учетом НЭИ принимая во внимание:

• - целевое назначение и разрешенное использование
• - преобладающие способы землепользования в ближайшей окрестности оцениваемого земельного участка
• - текущее использование земельного участка
• - перспективы развития района, в котором расположен земельный участок
• - ожидаемые изменения на рынке земли и иной недвижимости.

Оценка земли этап№4

Расчет рыночной стоимости на основе трех подходов к оценке — затратного, сравнительного, доходного — и согласование полученных результатов.
Оценка земли, определяется в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Оценщик самостоятельно определяет, в рамках каждого из подходов к оценке, конкретные методы оценки. При этом учитывается объем и достоверность доступной для использования того или иного метода рыночной информации.

Оценка земли опирается на методические рекомендации, по определению рыночной стоимости земельных участков, разработанные в соответствии с Постановлением Правительства РФ «Об утверждении стандартов оценки» от 6 июля 2001 г. № 519 и утвержденных Распоряжением Минимущества России от 6 марта 2002 г. № 568-р. Согласно методическим рекомендациям, оценка земли проводится с использованием:

• - метода сравнения продаж
• - метода выделения
• - метода распределения
• - метода капитализации земельной ренты
• - метода остатка
• - метода предполагаемого использования.

Каждый из этих методов, может привести к получению различных величин стоимости земельного участка. Дальнейший сравнительный анализ позволяет взвесить достоинства и недостатки каждого, из использованных методов, и вывести итоговую величину стоимости земли, на основании наиболее подходящих. и надежных данных. Итоговая величина рыночной стоимости земельного участка должна быть выражена в рублях, в виде единой величины, если в договоре об оценке не предусмотрено иное (например, расчет диапазона величин).

Оценка земли этап№5

Подготовка отчета об оценке.
Результаты оценки земли оформляются в виде письменного отчета об оценке. Отчет собственноручно подписывается оценщиком и заверяется печатью.

Приложение к отчету об оценке земли содержит:

• - Документы заказчика (правоустанавливающие и другие документы).
• - Документы оценщика:
• - Диплом оценщика;
• Свидетельство Оценщика о членстве в саморегулированной организации оценщиков (СРОО);
• - Страховой полис оценщика на сумму 300 тыс. рублей;
• - Страховой полис дополнительной ответственности оценщика на 100 миллионов рублей.

С 1 января 2008 года, отменена лицензия на оценочную деятельность, на основании ФЗ от 27.07.2006 года №157. Компания, при желании заказчика, может приложить лицензию, на оценочную деятельность, выданную Городской Оценочной Компании от 14 сентября 2005г. (сроком действия до 14.10.2010г.), тем самым показать заказчику, свой стаж работы в оценочной деятельности.

Мы стремимся вести взвешенную тарифную политику. Цены на наши услуги формируются в зависимости от трудоемкости работ, специфики и особенностей объекта оценки, сроков выполнения заказа, объемом, формой предоставленной информацией и многих других факторов. Кроме этого, мы учитываем и конкретные пожелания клиента. Точная же стоимость договора, в большинстве случаев, определяется специалистом при первичном ознакомлении с объектом и заданием на его оценку.

Мы всегда рады Вас услышать и оказать помощь в вопросах оценки.

Мы работаем ежедневно: с 8.00 до 22.00

Звоните нам по телефону (495) 105-95-30 либо пишите на email: Адрес электронной почты защищен от спам-ботов. Для просмотра адреса в вашем браузере должен быть включен Javascript.;

Офис компании: ст. метро "Славянский бульвар" (последний вагон из центра), 10 минут пешком, ул. Давыдковская, дом 3, блок 2, подъезд №2, 3-й этаж, офис №321

В случае если Вы не можете приехать к нам в офис, то Оценщик на месте заключит с Вами договор и оставит квитанцию (счет) на оплату.